Аферы Подделки КриминалАферы Недвижимость

Главная ] Вверх ] Некоторые способы афер ] [ Аферы с недвижимостью ] Мошенничества с автомобилями ] Мошенничества с сотовыми ] Аферы в Интернете ] Банковские карты ] Кредитные мошенники ] Осторожно - супермаркет! ] Финансовые пирамиды ] Сетевой маркетинг ] Туризм ] Аферы в медицине ] Аферы при трудоустройстве ] Игровые автоматы ] Страховые мошенники ] Обмен валюты ] Брачные аферисты ] Кредиты от морщин ] Нищенство ] Паспортное дело ] Аферы в спорте ] Букмекеры, тотализатор ] Форекс ] Архив раздела "Аферы" ]


Жилье: купля-продажа
Схемы обмана при купле-продаже
Аренда
Сдать в аренду
Машина мошенничества
Как работают захватчики квартир
Недвижимость за границей
Ловля на жильца
О задатке


Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере, виды, схемы, способы, куда обращаться?


 

Квартирный вопрос

Мошенничества с недвижимостью

Невыдуманные истории о том, как можно остаться без жилья и денег
 

 Расхожая фраза из Булгакова "Квартирный вопрос испортил москвичей" (да и не только жителей столицы), за последние 20 лет приобрела новое, причем криминальное звучание.

Жилье -- квартира, дом -- оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают, и в сводках криминальных событий часто встречаются сообщения типа: 

   "Правоохранительными органами Петербурга задержан агент по недвижимости, убивший нескольких своих клиентов.
    Как сообщили РИА "Новости" в пресс-службе ГУВД Санкт-Петербурга, весной и летом текущего года в милицию поступило несколько заявлений о розыске без вести пропавших жителей Кировского района города.
    В ходе следствия сотрудники Кировского РУВД задержали 25-летнего агента по недвижимости агентства "Гранд-Инвест". Установлено, что после оформления документов на продажу квартир, преступник вместе с сообщником (29-летним петербуржцем) руками душили своих жертв, а трупы закапывали в разных частях города.
    Сыщики обнаружили останки погибших в указанных преступником местах. В настоящее время принимаются меры к задержанию соучастника преступления. 
     РИА "Новости", 12.10.2001"

И такого рода сообщений весьма и весьма много и сегодня -- достаточно почитать криминальную хронику.

Уже третий десяток лет идет своего рода “квартирная война”. Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые – живыми (подробнее см. Список смертников).

Из справки за 1998 г.: "Ежегодно в Москве меняют своих хозяев примерно 130 тыс. квартир, и не менее 4-5% продаж (5-6 тыс. квартир) проходят с нарушением законодательства или с применением мошеннических действий. По данным МУРа, 3264 человека, выписанных с 1992 г. по 1997 г. из своих старых квартир, не прибыли на новое место жительства".

3 264 человека за пять лет только по Москве. 

Сколько же по всей России?

Конечно, не все они ушли в мир иной: большинству, в результате жестокого кидняка, просто негде зарегистрироваться и они обивают пороги судов, кто-то пополнил армию обитателей свалок и сточных коллекторов.

Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир

Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика -- до четверти продавцов не чисты на руку.

Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками -- здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Агентства недвижимости работают на порядок качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола -- стоит примерно (в областных центрах) -- $1000. Трудно подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке .

В арсенале мошенников и использование услуг лже-нотариусов; вручение продавцу ''кукол''; поддельных ''нотариально удостоверенных'' договоров; приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других -- эта сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие. Если не быстрее.

Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.

Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.

Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.

Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.

Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.

Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем. (См. "Квартирный приговор" о решении Конституционного Суда РФ о признании прав добросовестных приобретателей)

Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.

Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов -- дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора.

Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через агентство недвижимости, даже рекомендованное хорошим знакомым или даже родственником, не поленитесь навести о ней справки через интернет, в том числе на различных форумах о недвижимости. Не помешает собрать информацию и конкретном риелторе,  работающем по вашей сделке.

Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.

Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру (иную недвижимость) у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).

При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.

И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег). Подробнее см. Сделка без потерь.

При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а банковским расчетным счетом. Передачу (получение) наличных денег необходимо производить под расписку в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде (См. "Нехорошая квартира"). Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.

При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.

Смотри также Схемы обмана и Невыдуманные истории

А перед тем как покупать-продавать квартиру рекомендую заглянуть на сайты "Анализ рынка недвижимости" и Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY. Получите представление "Что, где, почем, почему и как".

Перечень документов, от которых зависит ''чистота сделки'' с жильем:

  • правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
  • архивная выписка за последние 18 лет (берется в ФМС, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию.;
  • справка БТИ (экспликация);
  • распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансового лицевого счета;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
  • разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
  • дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
  • справка об уплате налога на недвижимость.

Следует отметить, что большинство этих документов просто так вам не получить -- понадобится помощь собственника квартиры или привлечение специальных служб, как делают опытные риэлторы (услуги, привлеченных в этом случае людей, всегда платные).

Совсем не помешают справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) на всех собственников квартиры, а также на их супругов, даже если те собственниками не являются. Потому как супружескую долю пока еще никто не отменял, если только не был заключен брачный договор. Конечно, лишить или ограничить в дееспособности гражданина может только суд, и человек, состоящий на учете в ПНД или НД, может продать свою квартиру, но такая сделка может быть очень легко оспорена. К тому же существует ряд диагнозов, при наличии которых у собственника лучше сразу убегать от него подальше (например, шизофрения любой степени).

Суд вернул воспитаннице свердловского детдома права на квартиру, проданную бабушкой

Екатеринбург, Октябрь 30 (Новый Регион, www.nr2.ru/ural/89511.html, Александр Шелл) – Прокуратура Нижнесалдинского городского округа через суд восстановила права 12-летней воспитанницы детдома на квартиру ее родителей. Жилищные права несовершеннолетней были нарушены ее бабушкой.

Как сообщает пресс-служба прокуратуры Свердловской области, 12-летняя Александра проживала вместе с отцом, двумя его братьями и бабушкой в Нижней Салде в квартире дома на улице Фрунзе. Отец девочки вместе с братьями был осужден за преступление и определен в места лишения свободы. Бабушка не могла обеспечивать внучку надлежащим уходом, поэтому девочка была помещена в детский дом.

Квартира, в которой проживала эта семья, является муниципальной собственностью и была предоставлена семье администрацией Нижней Салды по договору социального найма. Данное жилое помещение после устройства девочки в детдом было закреплено за ней, чтобы, когда она выйдет из воспитательного учреждения, ей было, где жить. Однако бабушка девочки, не имея средств на содержание жилья, решила продать его. Подыскав покупателей (женщину и ее несовершеннолетнего сына) она без согласия совершеннолетних членов семьи, а, главное, без согласия городской администрации, на основании договора поднайма вселила в квартиру новых «хозяев», а сама переехала в купленный ими небольшой домик. Позже также выяснилось, что договор поднайма оказался недействительным. Таким образом, жилищные права воспитанницы детдома были нарушены.

По данному факту прокуратура города в интересах несовершеннолетней направила исковое заявление в суд, который постановил признать новых «хозяев» жилища не приобретшими права пользования жилым помещением и выселить их без предоставления другого жилья. Решение суда вступило в законную силу.

© 2006, «Новый Регион – Екатеринбург»

 

Не проколись...

Подавляющее большинство мошенничеств так или иначе связано с моментами либо внесения аванса, либо передачи полной суммы денег. (Это касается как сделок купли-продажи, так и найма жилья.) Поэтому во все, что имеет отношение к этим вопросам, нужно вникать особо внимательно.

Читайте договоры. Лучше с юристом или хотя бы в спокойной обстановке. Как правило, пострадавшие от аферистов обнаруживают каверзный пункт в договоре постфактум, когда уже ничего изменить нельзя. И предъявить претензии тоже - сами добровольно договор подписали.

Если в договоре написано не «аванс», а «задаток», стоит насторожиться - задаток в полном соответствии с нашим законодательством не возвращается. В договорах аренды остерегайтесь словосочетания «невозвращаемый залог» - если вы решите по каким-то причинам раньше времени съехать с квартиры, этих денег вы не увидите.

Стоит также понимать, что аванс ну никак не может составлять больше трети от суммы сделки или платы за аренду. И уж никак не две трети или больше (известны такие случаи) под видом того, что иначе квартира уйдет к «конкуренту». С вас просто вымогают деньги. Да и особой «конкуренции» на рынке жилья со стороны тех, кто хочет что-то купить или снять, сейчас нет.

Ни в коем случае не подписывайте доверенности на какие-либо операции с деньгами от вашего имени. Это, в частности, касается аренды банковской ячейки. Кроме продавца (в момент закладки в ячейку денег) и покупателя (при предъявлении документа о регистрации перехода права собственности), никакая третья сторона к ней доступа иметь не должна.

Нелишними будут и такие меры предосторожности:

Обязательно уточняйте все непонятные вам вопросы, касающиеся договора и каких-то других бумаг, которые вам предлагают подписать. По характеру реакции на них риэлтора зачастую уже можно понять, все ли чисто.

Не соглашайтесь на сделку, пока не пообщаетесь непосредственно с хозяином квартиры. Очень много мошенничеств совершается по доверенности - под видом того, что «хозяин находится в длительной командировке».

Прежде чем вести речь о сделке, попросите хозяина жилья предъявить документы, подтверждающие право собственности (например, свидетельство о регистрации права собственности из БТИ, свидетельство о праве на наследство либо договор купли-продажи и дарения).

 

Очень важный пункт -- выявление, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. В период с 1992 по 1994 года детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять с вами судебную тяжбу, которую, на 99,9%, выиграют. В выявлении этого пункта нам опять помогут все те же архивная выписка и распечатка перехода прав собственности. Поинтересуйтесь, нет ли несовершеннолетних детей собственника или зарегистрированного в квартире лица, не зарегистрированного ни у одного из родителей.

Если сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, сделка с недвижимостью возможна только с письменного распоряжения органов опеки и попечительства. Необходимо удостовериться, что продавцы не забыли об этом немаловажном моменте и получили разрешение.

Обязательно нужно выяснить, не зарегистрированы ли в квартире лица призывного возраста, уклоняющиеся от призыва в армию. В случае, если молодой человек пустится в бега, будучи зарегистрированным в объекте недвижимости, выписать его оттуда будет крайне сложно.

После того, как была проведена проверка, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить несколько моментов:

  1. Подвергалась или нет квартира перепланировке. Если – да, то согласована ли она в установленном законодательством порядке.

  2. Если квартира находится в кондоминиуме или в доме ТСЖ (товарищество собственников жилья), то это подлежит обязательному указанию в договоре купли-продажи, что соответствует Ст.13 ФЗ "О ТСЖ".

И последнее -- если собственник или сособственник квартиры не может присутствовать на сделке лично, а за него будет действовать другое лицо по нотариально заверенной доверенности, то в этом случае необходимо убедиться, что доверенность не отзывалась. Такую информацию может (но не обязан) предоставить только нотариус ее выдавший.

Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры

Место заключения договора (например: город Москва);

дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года);

наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса места жительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью;

предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлтеров, дом 3, корпус 3, квартира 13: состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м., общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м., жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых тридесятых) кв.м.);

сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи № 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за № 2-343433);

цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США);

если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после  ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.

Другие требования к оформлению сделки

При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою фамилию, имя и отчество и ставят подпись.

Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.

Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.

Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати.

Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки. 

Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке. 

Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора.

Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.

К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка Бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.

Для того чтобы ускорить процедуру регистрации, можно воспользоваться недавними изменениями в Приложение № 4 к постановлению правительства Москвы от 13 июня 2000 года № 447, регулирующее размер платы за регистрацию. С сентября 2000 года был установлен специальный размер платы за регистрацию сроком до 15 дней — по 300 рублей за регистрацию сделки и права (в общем случае каждое регистрационное действие обходится в 240 рублей). Следует отметить, что названные суммы в несколько раз меньше того, что еще совсем недавно приходилось платить за "ускорение" регистрации. (Аналогичный порядок установлен практически во всех крупных городах России)


РЕНТА: Поживем - увидим

Риэлторская фирма предлагает квартиры с отсрочкой заселения. Там живут одинокие старики, которые хотят получить деньги сейчас, а в нашу собственность квартира перейдет только после их смерти. Договор оформляется при участии фирмы. Стоит ли влезать в это дело?
Смирновы, Ярославль

Система пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) действительно существует (далее – договор ренты). Ее суть: вы платите некую сумму при заключении договора, плюс ежемесячно (ежеквартально) вносите платежи рентополучателю.

Договор ренты – рискованный для обеих сторон.

Для получателя: плательщик окажется плохим человеком и постарается отправить партнера в мир иной.

Для плательщика: получатель заживется на этом свете, и ежемесячно получаемая сумма намного превысит цену квартиры. Недоплатили или переплатили вы за жилье, выяснится только по итогам сделки.

Примечательно, что при неуплате вами регулярных платежей договор может быть расторгнут судом (что делается не быстро, но гипотетически это возможно), и вам ничего из уже уплаченного не вернут – ваши деньги останутся у владельца квартиры.

Еще одна опасность – наличие родственников у стариков, которые могут признать своих пожилых близких недееспособными. Ваша сделка окажется недействительной, а вам, опять же, могут ничего не вернуть (ст.171 ГК).

Хотя такие договоры подлежат нотариальному удостоверению, и можно попытаться взыскать убытки с нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Но раз это дело судебное – значит, долгое и муторное.

Но может быть вам повезет, и через какое-то время вы окажетесь собственником недорогого жилья.

В заключение: если все-таки вы решите заключать договор ренты, проштудируйте статьи 583-605 ГК.

Правила выплаты ренты

Согласно договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, в свою очередь, плательщик в обмен обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Существует три вида ренты. Первый – постоянная. Она может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получателями её могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом обязательство по выплатам заканчивается лишь при полном погашении суммы ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Ещё вариант – пожизненная рента, выплачивается только гражданам на период их жизни. Денежные средства должны поступать ежемесячно. Сумма не должна быть меньше МРОТ, на данный момент минимальный размер оплаты труда составляет 2300 рублей. Старик вправе затребовать и большую сумму, главное, чтобы все пожелания были указаны в договоре.

И, наконец, договор пожизненного содержания с иждивением. Здесь помимо выплат и оплаты коммунальных платежей необходимо оказывать ряд услуг, которые будут прописаны в договоре. К примеру, покупка продуктов, уборка и т.д. Имущество может быть передано в собственность как за плату, так и бесплатно.

С момента заключения договора ренты её плательщик становится собственником имущества. Вот только продать, обменять или вселиться в квартиру он не может, эти права появятся только после смерти рентополучателя либо после полного погашения выкупа.

Конечно, покупка квартиры по договору ренты – существенная нагрузка, как материальная, так и психологическая. Однако, несмотря ни на что, такой вариант приобретения жилья помогает сэкономить существенное количество средств. При заключении договора обычно просят выплатить единовременно 20–40% её рыночной стоимости, свой процент от сделки возьмёт агентство недвижимости, это в том случае, если вы пользуетесь его услугами. Небольшая часть средств уйдёт на оформление этого жилья теперь уже в вашу собственность. Далее ежемесячно вы будете обязаны выплачивать определённую сумму рентополучателю, гасить коммунальные платежи и выполнять другие обязательства, прописанные в договоре. Ежемесячный платёж колеблется в пределах 4 тыс. рублей, но, бывает, переваливает и за 7 тыс. рублей.

Однокомнатная квартира в 36–40 кв. м в Северо-Восточном округе столицы, покупай вы её сразу, обойдётся примерно в 210 тыс. долларов, или около 5 млн. рублей. Если согласно договору вас попросят заплатить единовременно 20% стоимости, то ради жилплощади придётся расстаться с 1 млн. рублей. При ежемесячной выплате 6 тыс. рублей за 10 лет вы потратите ещё 720 тысяч. При условии, что вы будете пользоваться услугами агентства, добавьте к сумме процент от сделки. При достаточно большой ставке в 6% (она может быть разной, возможно и меньше) вы отдадите порядка 300 тыс. рублей. Коммунальные платежи за 10 лет съедят примерно 480 тысяч. В итоге квартира обойдётся в 2,5 млн. рублей, то есть ровно вполовину меньше рыночной стоимости. По оценкам специалистов, можно сэкономить и до 70% стоимости, всё зависит от того, какую единовременную сумму запросит владелец, а также сколько вы будете тратить на ежемесячные выплаты и коммунальные расходы.

Остаётся добавить, что пока сделки через всевозможные договоры ренты не слишком популярны, их количество колеблется в пределах нескольких процентов от общего количества операций с недвижимостью. В силу непредсказуемо долгой отсрочки получения заветных «квадратов» они вряд ли будут играть значительную роль и впоследствии. Но это весьма неплохой вариант для тех, кто не может осилить ипотеку и готов ждать. Не говоря о том, что, приобретая жильё таким образом, можно быть абсолютно спокойным и в плане морально-этических норм: по сути, рентодатель берёт на себя часть функций государства, обеспечивая достойную жизнь одиноким старикам.

Ссылка по теме:

Частный угол в общей квартире

Хочу приватизировать и продать комнату в коммуналке. Как это сделать?
Коряков С., Москва

Сейчас приватизация комнат от приватизации квартир ничем не отличается, а вот с продажей не так все просто. 

Перед тем как продать свою комнату, надо обратиться ко всем соседям - собственникам и предложить им купить ваш уголок по вашей цене (это называется “правом преимущественной покупки”). Закон отводит соседям месяц на размышления “купить – не купить”, причем подписи всех отказавшихся от покупки надо нотариально удостоверить. (Как быть, если соседи не идут к нотариусу, закон не объясняет. А жаль.)

Итак, соседям вашего добра не надо (или надо, да оно не по зубам), тогда ваш путь лежит в жилищную комиссию при префекте административного округа с заявлением о продаже. Жилищная комиссия рассмотрит заявление в течение месяца. Лишь получив справку-разрешение на совершение сделки, вы можете продать свою комнату.

Итого -- 2 месяца. А если ждать не хочется? Не торопитесь с приватизацией, зайдите к риэлтору или юристу на предмет “хитрых” (но законных и безопасных) способов продажи.

При подготовке использованы материалы КонфОП

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ

1. Квартиры разные нужны

Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах - новостройках сильно отличаются. Ниже  – несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.

Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.

Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант. 

2. Квартирная арифметика

На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза “цена покупки квартиры не превышает…" , то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо: 

а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);

б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).

Заключая  договор, риэлтор  потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:

а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора; 

б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.

Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:

  1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
  2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
  3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.

Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор,  долго ждать вариантов вам не придется.

3. Кто крайний

Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).

В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки -- это тяжелый удар по репутации фирмы.

Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности.  Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:

а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями  договора страхования ответственности риэлтора;

б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования  его гражданской ответственности.

Рейтинг самых распространенных конфликтов с жилой недвижимостью

Традиционно среди всех судебных процессов жилищные занимают одну из лидирующих позиций

Портал "KM.Ru", 17.12.2013 , Виктория Колязина

В уходящем 2013 году тяжбы из-за жилья составили 20 % всей нагрузки столичных судов. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» обобщили судебную практику и составили рейтинг наиболее распространенных конфликтов с жилой недвижимостью.

Первое место

Почти половина всех рассматриваемых споров связана с признанием права собственности на жилье. Обращение в суд по таким делам наиболее распространено в двух случаях. Во-первых, когда фактические владельцы квартир в домах-новостройках не могут оформить приобретенные квадратные метры в собственность. Чаще всего это происходит из-за отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию, либо когда имеющиеся документы не дают основания для регистрации права собственности во внесудебном порядке (например, если были заключены предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования или договоры долевого участия в строительстве).

Ранее, как правило, суды отказывали в признании права на основании договора долевого участия, мотивируя свою позицию тем, что право собственности возникает только после передачи квартиры, а до этого момента объект долевого строительства лишь находится в залоге у дольщика. Но начиная с июня текущего года такие споры решаются в пользу дольщиков.

Другой распространенный пример признания права собственности через суд — это наследование жилых помещений, наниматели которых не успели оформить права при жизни. Основная сложность для наследников заключается в доказывании факта наличия волеизъявления умершего на приватизацию квартиры. Так, по одному из дел решением суда удовлетворены исковые требования (неприватизированная квартира включена в наследственную массу). Президиум Верховного Суда РФ указанный акт отменил на том основании, что «волеизъявление гражданина на приобретение жилого помещения в собственность должно выражаться в совершении им конкретных действий, а именно подаче в установленном порядке заявления и пакета необходимых документов в орган местного самоуправления».

Второе место

Широкий сектор в судопроизводстве (около 20 % всех жилищных споров) составляют дела об оспаривании сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Анализ судебной практики показывает, что подавляющее большинство таких конфликтов возникает относительно договоров купли-продажи и дарения квартир и домов.

Соглашения признаются недействительными по различным основаниям, в частности, в связи с несоответствием их требованиям закона, неспособностью продавца понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора; существенным заблуждением, обманом, кабальностью, притворностью сделки, отсутствием согласия супруга.

«Так, при рассмотрении иска о выселении бывшего собственника тот предъявил встречные требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, — говорит адвокат Олег Сухов. — При этом он указал, что в период составления и государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры он утратил паспорт гражданина РФ. Воспользовавшись его паспортом, злоумышленники подделали подпись в договоре и продали принадлежащую ему площадь. Заключением судебно-почерковедческой экспертизы установлено, что подписи в договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств по сделке истцу не принадлежат. Суд, удовлетворяя встречный иск, исходил из того, что сделка, совершенная от имени истца, противоречит закону, ее участником он (продавцом жилого помещения) не был, договор не подписывал, волю на передачу имущества не выражал, денежных средств не получал, намерения продавать квартиру не имел».

Третье место

Трагикомедия семейной жизни

Молодые люди решили пожениться и купить квартиру в ипотеку. Как только состоялась регистрация брака, супруги вместе поехали в Росреестр, где молодой человек получил на свое имя свидетельство о регистрации права на квартиру, с указанием на обременение – ипотеку. Решив помочь новоиспеченному супругу, девушка попросила у родителей денег на оплату ипотеки.

После погашения ипотеки, муж написал заявление на развод. Сразу же выяснилось, что квартира им была приобретена еще до брака. Как оказалось, свидетельство о регистрации права покупатель из Росреестра не забирал несколько месяцев, а решил взять уже после женитьбы, устроив для девушки небольшой спектакль.

Основной опус истории в том, взыскать деньги с обманщика не представляется возможным: все средства передавались из рук в руки и без расписок.

И девушка, и её родители очень удивились, узнав, что время получения свидетельства в Росреестре не имеет юридического значения, а важно лишь время заключения договора купли-продажи.

Чуть реже (порядка 15%) в судебной практике случаются споры о выселении. По данным Управления судебного департамента в Москве в последний год было рассмотрено 1894 дела данной категории.

«Чаще всего граждане подвергаются выселению без предоставления другого жилья, — поясняет адвокат Олег Сухов. — Это происходит в случае перехода права собственности на квартиру к другому лицу или прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. К новой для российского права категории жилищных споров, но весьма популярной в последнее время, относятся дела о выселении в связи с задолженностью по ипотечным кредитам. Выселение ипотечных заемщиков происходит в результате лишения их права собственности и осуществляется без предоставления другого жилья».

Четвертое место

Четвертые по популярности споры (их чуть менее 10 %) возникают вследствие раздела общей жилой недвижимости. На практике проблемы пользования и распоряжения долями совместной квартиры наиболее остро стоят при расторжении брака, а также в связи с наследственными раздорами. Когда между совладельцами нет согласия, стороны прибегают к судебному урегулированию разногласий.

При разрешении подобных жилищных конфликтов часто возникают практические трудности. Первая из них связана с невозможностью выделить имущество в натуре (например, когда в делимой квартире отсутствуют жилые помещения, соответствующие доле выделяющегося собственника). Более того, в сложившейся судебной практике выделение доли в натуре возможно, только если имеется техническая возможность передачи участникам общей собственности не только жилых, но и помещений общего пользования (кухни, коридора, санузла). Понятно, что эксперты дают однозначные заключения об отсутствии технической возможности выделения изолированного самостоятельного жилья в типовых квартирах многоквартирного дома, и, соответственно, такие иски судами отклоняются. Однако действующее законодательство предоставляет выделяющимся собственникам право на получение денежной компенсации доли или определение порядка пользования квартирой без выделения доли в натуре.

Пятое место

Наименьшее число споров в отношении жилья (их насчитывается не более 5 %) связано с прекращением права пользования жилыми помещениями. При разрешении подобных споров ключевым становится вопрос о том, является ли выселяемое лицо бывшим членом семьи собственника. К примеру, на первый взгляд, дети и родители не могут быть по отношению друг к другу бывшими членами семьи и, по смыслу соответствующих положений закона, они должны сохранять право пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности одному из указанных лиц. Но это ошибочное мнение. Так, в рамках одного судебного дела истец – собственник квартиры предъявил к дочери иск о прекращении права пользования квартирой. В итоге Верховным судом РФ иск был удовлетворен с указанием на то, что дочь истца длительное время в квартире не проживала, никаких расходов по ее содержанию не несла, со своим отцом не поддерживала никаких отношений. С учетом этих обстоятельств суд сделал вывод о прекращении семейных отношений между отцом (собственником квартиры) и дочерью.

«В наши дни жилищная сфера стала ареной различных споров. При этом споры, связанные с приобретением и защитой прав собственности на недвижимость, прочно удерживают первенство среди иных судебных дел. Это во многом объясняется сложившейся на столичном рынке недвижимости ситуацией (высокой стоимостью жилья, его дефицитом), а также стремлением граждан стать обладателями престижных по сегодняшним меркам квартир в столице», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Доступное жульё

Фильм из цикла "Развод по русски", выпуск 6. Как обманывают агенты при сдаче жилья в аренду, продают квартиры по подложным документам, при участии в долевом строительстве.

Ссылки по теме:

 

 



У нас можно купить новостройки александров по москве и россии.

При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2016. Все права защищены. Последнее обновление: 18 июня 2016 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика Rambler's Top100 Openstat   HotLog