Риэлторы и долевики

• В поисках достойного риэлтора

• Риэлторы и долевики  
  Взгляд изнутри стороннего наблюдателя.

В поисках достойного риэлтора

Не имея достаточного опыта, заниматься продажей квартиры самостоятельно не только сложно, но и опасно -- можно остаться и без жилья, и без денег. Проще доверить сделку профессионалам -- риэлторам, но дороже -- их услуги увеличат цену квартиры на 5-10%. Эти проценты не только плата за работу по поиску покупателя, но и гарантия чистоты сделки, а также вашей безопасности, и риэлтор должен добросовестно их отработать. Как найти такого? Сегодня речь пойдет о стадии, предшествующей заключению договора -- согласованию его условий. 

Каждая риэлторская фирма имеет, как правило, свои, стандартные формы договоров на продажу квартиры. Опытный брокер заполнит такой бланк автоматически и предложит вам тут же его подписать. Не соглашайтесь ни в коем случае! Не секрет, что договор составлен в интересах риэлтора. Вы, не имея достаточно опыта и времени, вряд ли сможете разобраться во всех его хитросплетениях, тем более бегло прочитав текст в офисе компании. Поэтому заберите с собой заполненный бланк договора и, на досуге, спокойно разберитесь в его условиях. Лучше всего это делать с помощью квалифицированного юриста.

Запомните: договор -- это согласованная воля двух сторон, а не диктат одного риэлтора. Не стесняйтесь требовать от фирмы изменения не устраивающих вас условий договора или внесения в него дополнения. 

Если же вы уверены в себе настолько, что считаете ненужным помощь юриста или вам просто нравиться рисковать своими деньгами, то хотя бы обратите внимание на следующие моменты: 

Цена квартиры. В договоре должны быть ясно отражены две суммы: а) цена квартиры, которую риэлтор обязуется выплатить вам, б) цена, по которой риэлтор собирается предлагать квартиру покупателям.

Как правило, в договорах фигурирует только первая цена. Вторую риэлтор старается скрыть в надежде продать вашу квартиру подороже. Однако в условиях падения цен на жилье чрезмерная алчность риэлтора может сослужить вам плохую службу. Скорее всего, квартиру никто не купит. Когда же срок договора закончится, вам придется снизить цену, так как продать квартиру по прежней цене будет уже невозможно. Кроме того, придется перезаключить договор или найти другого риэлтора. Но где гарантия, что он будет лучше? 

Совет 1: Требуйте включения в договор конкретной продажной цены квартиры, а также пункта о вашем праве отказаться от договора при выявлении превышения этой цены риэлтором и наложения штрафных санкций на него за такое поведение. 

Вознаграждение риэлтора и расходы по сделке. В среднем вознаграждение риэлтора составляет 5-10% от цены реализации квартиры. Однако при продаже дорогих квартир (от $50.000 и выше) оно не только может, но и должно быть меньше.

В целом расходы по сделке включают в себя три компонента:

1. Расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов (справка БТИ, РЭУ и проч.)

2. Расходы по заключению сделки (оплата банковской ячейки, нотариальный тариф, плата за регистрацию договора купли-продажи).

3. Расходы по рекламе вашей квартиры.

   Обязательно проследите, чтобы в договоре был указан конкретный размер вознаграждения риэлтора (в твердой сумме или в процентах от цены реализации квартиры), а также было сказано, что в сумму вознаграждения риэлтора входят рекламные расходы. 

Совет 2: В договоре требуйте четкого указания, какая сторона по сделке какие расходы несет. Не подписывайте договор, в котором рекламные расходы ложатся на ваши плечи: во-первых, их размер сложно проконтролировать, а во-вторых, если квартиру не удастся продать, то никто не вернет вам потраченные деньги. 

Срок действия договора. В течение этого периода времени риэлтор обязуется продать вашу квартиру. На практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор (окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств). Такой договор подписывать нельзя. Квалифицированному риэлтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать Вашу квартиру по реальной цене. 

Совет 3: Требуйте указания в договоре конкретного срока его действия. Не заключайте договор на срок более двух месяцев. 

Ответственность сторон. Ответственность продавца квартиры за отказ от ее продажи и полное отсутствие ответственности риэлтора за неисполнение своих обязательств - такова в 99% случаев суть пункта "ответственность сторон" в предлагаемом риэлторами стандартном договоре. Это противоречит не только вашим интересам, но и здравому смыслу. Объясните непонятливому риэлтору, что взаимная ответственность сторон за неисполнение обязательств - краеугольный камень любого соглашения.

Настояв на включении в текст договора условия об ответственности риэлтора, вы "убьете двух зайцев": во-первых, риэлтор не станет завышать продажную цену квартиры, а во-вторых, бросит все  силы на продажу именно вашего, а не другого жилья. 

Совет 4: Не заключайте договор с фирмой, которая откажется заплатить вам штраф, если не продаст квартиру в оговоренный срок. В противном случае, вы сильно рискуете потерять не только время, но и деньги: ведь на сегодня цены на жилье в крупных городах быстро растут. 

Найти риэлтора, который согласится заключить с вами договор на вышеперечисленных условиях - задача не простая. Но игра стоит свеч. Ведь лучше потратить несколько дней на поиски достойной фирмы, чем долгие месяцы томиться в ожидании чуда.

При подготовке использованы материалы КонфОП

РИЭЛТОРЫ И ДОЛЕВИКИ

Взгляд изнутри стороннего наблюдателя
(или что надо помнить, чтобы въехать, а не влететь)

Предлагаю мир: ты прекращаешь выдумывать обо мне небылицы, а я никому не расскажу о тебе правды

 

продажа квартир в новостройках подмосковья

Собственная квартира -- по-прежнему мечта многих. Ныне к известным с "совдеповских" времен вариантам ее получения (кооператив и очередь) прибавилось долевое строительство жилья и услуги риэлтерских фирм.

Конкуренция, рискнем даже сказать, противостояние, на рынке долевиков и риэлтеров -- состояние постоянное, перманентно обостряющееся. Не выходя за рамки приличия (или во всяком случае, успешно создавая таковую видимость), коммерсанты обмениваются взаимными уколами в отношении друг друга на страницах СМИ. Естественно, об объективности таких материалов говорить не приходится. Между тем, думается, что истина, как величина постоянная, и на этот раз находится посередине. Не претендуя на все объемность и расставление точек над i, как сторона незаинтересованная (то есть не являющаяся ни риэлтером, ни строителем, ни даже покупателем, но общающаяся с каждым из них по отдельности и в совокупности), попытаемся нарисовать реальную, по нашему мнению, картину плюсов и минусов деятельности тех и других, а также дать рекомендации потенциальным новоселам.

Срез истории

Безусловно, возрастное первенство принадлежит риэлтерам. Еще в мятежное, позже  получившее название "перестройка", время, они составляли ставшие притчей во языцех многозвеньевые схемы обменов и продаж кооперативного, приватизированного, порой, скажем честно, служебного и иного жилья. В то время профессия риэлтера (маклера) считалась престижной, современной, денежной, окутанной определенным ореолом романтики. Этаким накатом волны оздоровления общества. Кто-то из участников тех давних сделок остался доволен результатом, кто-то нет, иные не могут дать оценки, ибо пропали без вести (злые языки говорят, что не без помощи людей, называющих себя риэлтерами), в общем, постепенно ажиотаж спал. Торговец недвижимостью 90-х уже не имел статуса космонавта 60-х. Но и сегодня только в Москве на вторичном рынке жилья работает несколько сотен риэлтерских структур. И, видать, небезуспешно.

Позже, года с 90-го, появились коммерческие структуры, предлагающие гражданам поучаствовать в совместном строительстве жилья, купить строящуюся квартиру в кредит и т.п.

Часть из них, собрав с людей деньги и не мудрствуя лукаво, скрылась в неизвестном направлении. Другие официально и, с подкупающей простотой, ликвидировались. Но некоторые выжили, что-то построили и часть построенного даже передали в соответствии со своими обещаниями клиентам. Но, к сожалению, нынешняя практика показывает, что последнее скорее исключение, чем правило. Уж больно часто вместо долгожданной квартиры клиент получает извещение с требованием доплаты немалой суммы или сообщение о переносе срока сдачи новостройки на многие месяцы, и начинаются судебные тяжбы. Как правило, они заканчиваются победой потребителя и коммерсанты расплачиваются за свою же жадность и недобросовестность, но нервы, время ...

Заочный матч

1. Основным козырем торговцев готовыми квартирами является, конечно же, то, что покупателю предлагается готовый и реальный товар. Квартиру можно посмотреть, оценить инфраструктуру района, увидеть и пообщаться с будущими соседями (конечно, если желание общения не пропадет с первого взгляда). Одним словом -- товар лицом.
     Естественно, у долевиков такой возможности нет. Максимум, чем они могут удовлетворить любопытство назойливого и не очень клиента, -- это показать схему предполагаемого жилья, рисунок либо дать заверения типа "такая же как вот та, вот в том доме". Редко, очень редко выставляются образцы будущей постройки. Один-ноль.

2. Для большинства потребителей квартира -- покупка не рядовая и при этом по сути своей исключительно индивидуальная. Именно поэтому клиенты привередливы и порой занудны. Имеют право.
      Тут конечно, в более выгодном свете выглядят долевики. Как правило, у клиента компании есть возможность не только узнать, каким будет его жилье, но и внести в проект определенные изменения, особенно при дорогостоящем (где-то от 1.300 долларов за 1 кв. м. общей площади), так называемом элитном строительстве. Если фирма даст изначальное согласие на предложенные клиентом изменения (конечно же, в письменной форме), в дальнейшем клиент вправе требовать их безукоснительного выполнения.
      Вторичный же рынок, как правило, вынужден оперировать типовыми постройками образца постройки 50-80 гг. Один-один.

3. "Чистота" квартиры и затраты при ее эксплуатации. Как ни странно, по этому параметру счет равный. За уже построенной квартирой могут тянуться "грехи молодости" (залог, перезалог, липовая доверенность либо выход за пределы ее полномочий, скрываемые сведения о прописанных на площади людях и т.п.). 
      Этого нет у вновь построенного жилья, конечно, если компания не банкрот и не станет таковым до передачи квартиры в собственность клиента. Но зато имеется масса вопросов по управлению построенным жильем, эксплуатацией здания (создание кондоминиума). Всегда ли задумываются потенциальные обладатели новостроек над вопросами: кто при необходимости будет ремонтировать проводку в подъезде? Кому жаловаться при отсутствии воды в кране? Кто и сколько будет платить за охрану, солярий, гараж и прочие популярные и модные блага? В общем, вопросов хватает и типично стандартных ответов на них не существует. Поровну -- 2:2.

 4. Безусловным плюсом торговцев готовым товаром является окончательность цены сделки, принцип деньги - товар в максимально быстром исполнении. Другое дело, что иногда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры и при необходимости его расторжения это наверняка негативно отразиться на покупателе. Тут  совет прост: или вы рискуете, или, помня пословицу про дважды заплатившего жадину, не экономите на налогах.
       Иначе обстоит вопрос оплаты у долевиков. Клиенты многих фирм (как было сказано во вступлении) сталкиваются с требованиями компании о доплате, причем порой эта сумма достигает 100% от уже внесенных средств!

Гражданка Н., заключив договор участия в долевом строительстве с компанией “Экипаж” и заплатив по нему 18 тыс. долларов США, вместо ключей от квартиры получила требование доплатить еще 19 тысяч долларов США! И это несмотря на заверения руководства компании о том, что цена строительства постоянна и изменяться не будет (ну в крайнем случае на 5-7%)!

Аналогичное уведомление пришло и к клиенту научно-производственного предприятия ”Тема”. Ему предлагали переоформить договор на предоставление квартиры в другом доме и доплатить ... 50 тысяч долларов США!

По информации юридической службы КонфОП, "Адвокат потребителя", "Тема" и "Экипаж" - далеко не единственные компании, вкладчики которых вынуждены отстаивать свои права в судебном порядке. В этом, как нам кажется, неблаговидном, занятии были также замечены и уличены: "Северное товарищество", "Новый мир", "Федеральный фонд "Жилье" и увы (список продолжает пополняться) другие.

Справедливости ради следует отметить, что долевики-элитники, как правило, не преподносят таких сюрпризов. Но в целом, подавляющим числом нарушителей, 3 : 2. 

5. Еще один неприятный момент, с которым могут столкнуться клиенты долевиков, - это неконкретность будущего места жительства. Неприятно, но факт: заверения компании (особенно устные) о том, что дом будет стоять именно в этом месте, настолько часто не реализуются на практике, что игнорировать эту проблему непозволительно.
      Естественно, у покупателя готового жилья этот вопрос предельно ясен. Правда, остается гипотетический вариант сноса дома, но надо признать, что это скорее благо, чем неприятность. Риэлтеры в отрыве 4 : 2.

6. Мы уже говорили, что деловая история у долевиков поменьше будет в сравнении с конкурентами. Зато можно достаточно легко получить информацию о фирме, пообщавшись с жильцами уже построенного ею дома.

Определенную информацию о риэлтерской компании можно получить в различных гильдиях. Например "Московская гильдия риэлтеров", Российская гильдия риэлтеров", Московская ассоциация риэлтеров". Но не ждите от этих организаций слишком многого. Компромата на своего члена они вам не дадут, даже если знают, а вот пожаловаться на качество обслуживания, не развитый сервис в той или иной компании в них можно.

Ну если уж мы заговорили о жалобах, то чего действительно боятся герои публикации, причем как одни так и другие, - так это отзыва лицензии на право осуществления своей деятельности. А лицензии им, как известно, выдаются органами исполнительной власти. В частности в Москве - Московской лицензионной палатой, в которой создана подструктура  - экспертный совет. Именно он и принимает решение об отзыве (приостановлении) лицензии у ее обладателя. В общем, полезное знакомство для потенциального новосела.

Какой там счет? Да неважно. Эти цифры -- условности. Главное, чтобы покупатели понимали, какие риски их могут подстерегать при общении с коммерсантами, и были к ним готовы. А для этого не надо забывать про общий совет для клиентов и тех и других. Можно игнорировать советы о репутации фирмы, о ее молодости и т.п. Но не надо пренебрегать юридической стороной сделки.

Перед тем как подписать договор, возьмите его копию и проконсультируйтесь с независимым от выбранной вами компании юристом. Соответствует ли текст договора нормам законодательства? Каковы ваши права по договору? Права фирмы? Возможные варианты и перспективы судебного разбирательства? На эти и многие другие вопросы надо обязательно получить ответы до подписания соглашения.

Не дает компания копию или отказывается вносить в договор изменения, предложенные вашим юристом, выберете другую фирму. Но не забывайте о нашем совете. Опасно это.